傳媒

全港首個量度大廈安全及衛生的指標由香港大學房地產專家始創

2005年09月01日

 

香港大學研究員設計出全港首個量度大廈安全及衛生的效能指標，名為樓宇質素指標(Building Quality Index (BQI))，專為多層住宅樓宇而設。

為避免長期的城市衰落及達至有效的樓宇改善循環系統，港大研究員建議政府盡快為樓宇評定等級。此樓宇等級一旦公布，將成為影響物業價格及市區重建優次之參考，對物業發展商及業主提供誘因，推動改善樓宇質素，亦有助推動政府構思中的強制性驗樓建議。

「樓宇質素指標」是一個簡單、客觀而平衡的評核方法，以有限的資源在最短時間內為樓宇作初步檢定。指標包括兩個效能指數，分別為樓宇健康衛生指數(BHHI)及樓宇安全狀況指數(BSCI)，每幢經評核之樓宇均被賦予一個BHHI等級及一個BSCI等級，等級分四個，甲級為「優良」，乙級為「尚佳」，丙級為「有待改善」，不予評級為「欠佳或情況不詳」。評核以樓宇設計及樓宇管理等多項因素為主，資料搜集方法包括實地現場檢驗、桌面搜索及由物業管理公司或業主提供之資料。

樓宇健康衛生指數(BHHI)顯示業主及住客在使用樓宇時身體及精神健康方面可能承受風險之保障，為此設多項評核準則，包括屋宇設備質素如供水、排水及垃圾槽，並評核保養運作質素如滅蟲、清潔及維修等。

樓宇安全狀況指數(BSCI)顯示業主及住客在使用樓宇時在身體受傷及死亡方面可能承受風險之保障，設多項評核準則，包括屋宇設備質素如消防、供電、燃料等，並評核屋宇管理質素如結構維護、逃生通道狀況等。

指數設計乃香港大學建築學院詳細研究後之結果，並得到多個政府部門、公營及學術機構及十數個專業團體給予專業意見。當中屋宇署及民政事務總署更提供寶貴資料協助完成樓宇質素指標之評核。

港大建築學院院長兼房地產及建設系講座教授鄒廣榮及港大房地產及建設系何志榮副教授進行之「樓宇質素指標」研究，於2003年完成了試驗計劃，並於2004年6月開始第二階段研究，在油、尖、旺一帶檢驗140幢住宅樓宇，當中包括三層高之唐樓及至二十八層高之多層樓宇，樓齡由3年至50年不等，大部份屬單幢式物業。

檢驗後之評核結果發現，超過七成樓宇在健康衛生方面被評為丙級(即：有待改善)，而樓宇安全狀況方面有五成被評為乙級(即：尚佳)，該一百四十幢油、尖、旺區樓宇被評定之等級詳情請按此瀏覽。

研究結果經進一步分析，以確定樓宇管理模式及樓齡對樓宇健康及安全表現之影響。分析發現，樓宇達三十年或以上之樓齡，若有聘請物業管理公司或以業主立案法團負責管理樓宇者，其樓宇健康衛生指數(BHHI)及樓宇安全狀況指數(BSCI) 評級皆比沒有聘用物業管理公司或成立業主立案法團者為高。由此可見，樓宇管理模式對樓宇之健康及安全表現之影響，較樓宇設計更甚。

港大建築學院院長兼房地產及建設系講座教授鄒廣榮說：「當然，我們都不能夠逃避樓宇有老化的一天，但是我們可在樓宇管理模式上著手，改善管理結構，例如成立業主立案法團，又或聘請管理公司就是一個好方法。」

談及未來的發展方向，港大房地產及建設系何志榮副教授認為：「為避免長期的城市衰落及達至有效的樓宇改善循環系統，香港全部住宅樓宇都應盡快進行驗樓及評定等級，港大也希望幫手推動，我們正籌劃在港大開設一非牟利中心，為樓宇做「樓宇質素指標」的獨立評核，中心亦將設立全港樓宇評核資料庫、培訓專業評核員，並設立系統測試工具用來評核全港各區所有住宅樓宇。現時我們正為港島東區200幢樓宇做評核，將在幾個月後便有結果。」

傳媒查詢：
香港大學建築學院院長兼房地產及建設系講座教授鄒廣榮
(電話：2859 2146，電郵：hrrbckw@hkucc.hku.hk)
香港大學房地產及建設系何志榮副教授
(電話：2859 2146，電郵：danielho@hkucc.hku.hk)
香港大學外務處高級新聞主任張美娟小姐
(電話：2859 2606，電郵：cherry.cheung@hku.hk)

2005年09月01日