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港大學者建議措施確保地產發展商履行規劃條件

2008年02月15日

 

圖片 1

一項由香港大學 (港大) 房地產及建設系學者進行的研究 (註一) 顯示，現行由城市規劃委員會 (城規會) 根據<<城市規劃條例>>批出的「規劃許可附帶條件」(規劃條件planning conditions) ，在執行上存在不少影響公眾利益的問題。

制定規劃條件的目的，是減少由地產發展引致的可能的負面環境影響，同時為毗鄰帶來「規劃增益」。這些附帶條件可以是環境評估、或其他要求如植樹、建造行人天橋橫過街道、增設園林區等。它們可以是地產發展的一部分、或涉及其周邊範圍。

是項研究乃一為期兩年的研究計劃的一部分，由研究資助局的「公共政策研究資助計劃」資助，預期本年八月完成。研究隊伍在黎偉聰教授帶領下，一共調查了82項在綜合發展區的住宅項目，審視其有否履行規劃條件，當中涉及363項在1998年 1 月1日至2005 年12月31日由城規會批出的規劃許可申請。

調查發現

1. 香港的發展商在履行規劃條件的表現，較英國的情況為佳。

2. 部分發展項目的某些規劃條件雖然已成為地契的一部分，但發展商仍没有履行這些附帶條件。結果，履行規劃條件的責任便落在小業主身上。

3. 大部分發展項目的附帶條件並非地契的一部分，但發展商仍履行所有規劃條件。這顯示發展商具有自我規管履行責任的動機。

没有履行時限的規定

1. 長久以來，城規會並没有為履行規劃條件定下時限。

2. 但公眾的合理期望是：發展商在售出最後一個單位前，應履行由城規會訂出的所有規劃條件。我們可以從一個理性用家的角度 (如單位業主)， 去衡量未遵從規劃條件是因為情有可原的延誤、純粹疏忽、或是故意不在合理時限內履行。

没有法定執行機制

1. 目前除了屋宇署可拒絕批核圖則外，政府並没有法定機制去規管發展商執行規劃條件。因此，政府唯有依賴更改地契，加入有關附帶條件以填補漏洞。

2. 但是，把規劃條件加入地契，只適用於發展商需要向政府申請修改地契的情況，不然，地政總署便無法把規劃條件加入地契。

3. 即使在能夠修改地契的情況下，地政總署亦可以不把所有規劃條件轉成地契條文。

4. 即使把所有規劃條件加入新的地契內，這些條款亦不一定設有履行時限。

5. 假使規劃條件並非地契條文，規劃條件是否得以落實便取決於個別發展商或買家的誠信或意願。

不履行規劃條件的後果

1. 若不履行規劃條件構成違反地契條文或<<城市規劃條例>> (如在綜合發展地帶作規劃申請，而規劃條件成為總綱發展藍圖的一部份)，該物業的業權便出現缺陷。

2. 如規劃條件是依附在土地之上，當所有物業單位售賣給小業主後，小業主便需要負擔起履行規劃條件的責任 (發展商一般是以子公司的名義作物業發展的執行人，當完成物業發展後，這些子公司都會清盤)。大部分的物業買家並没有考慮這重大的責任問題，然而，由於當局並無為發展商履行規劃條件定下時限，這責任問題可以變得非常嚴重。

建議

1. 政府應該修訂<<城市規劃條例>>，把罰則加入條例當中，使發展商的董事或其母公司為没有在合理時間內履行規劃條件負上責任，直至其履行所有規劃條件，並取得由規劃署發出的<<規劃條件履行書>>為止。

2. 發展商應在城規會指定的合理時間內履行規劃條件。

3. 發展商可申請延長履行規劃條件的時限，由城規會因不同情況酌情審批。

4. 在訂出規劃條件要求興建或保留一些建築物的情況下，城規會應要求發展商存放一定金額於政府庫房。若發展商並没有在規定時限內履行規劃條件，這筆款項將被全數没收。此外，款項亦會用作彌補因發展商在履行規劃條件所出現的缺失而引致的費用；而當發展商獲得由規劃署發出的<<規劃條件履行書>>後，將獲發還餘額。

5. 當局必須就以上建議進行公眾諮詢。

6. 規劃署及地政總署（視乎違反哪些地契條文）應成立特別隊伍，核實發展商是否已履行規劃條件。

7. 屋宇署在審批入伙紙時，應仔細核對發展商是否已履行所有規劃條件。

跟進工作

研究隊伍將跟進其研究，並進一步探討各項構思與建議，在不久將來會向城規會提交報告。

圖片說明 : (由左起)梁慶豐先生(房地產及建設系副教授);何志榮博士(房地產及建設系系主任)及黎偉聰教授(房地產及建設系教授)

註一 :
Lai, L.W.C., Yung, P., R.Y.M. Li, and Ho. D.C.W. (2007), "The Private Supply of and Public Demand for Planning: Compliance with Planning Conditions in the Absence of Direct Statutory Enforcement Measures." Planning Policy and Research. Vol.22, No.4, pp. 535-557.這是以下文章的延續：Lai, L.W.C., Ho, D.C.W., and Leung, H.F. (2005), "Planning Conditions in Hong Kong: an Empirical Study and a Discussion of Major Issues," Property Management, Vol.23, No.3, pp. 176-183. 　詳細資料請參閱以下文章：Lai, L.W.C., Liu, K.T. and Yung, P (2008 forthcoming), "Planning Conditions for Comprehensive Development Area Zones: a Technical Note on a Survey on Factual Compliance and the Deposit of Associated Master Layout Plans at the Land Registry," Planning and Development.

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