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香港大學科斯產權研究中心發表「增闢新土地的長遠機制與策略報告」

2017年07月26日

 

香港大學都市實驗室（HKUrbanLab）科斯產權研究中心的研究團隊在鄒廣榮講座教授及黎偉聰教授的領導下，查考香港增闢新土地的歷史，確認填海工程為歷來香港增闢新土地最重要且最有效的方法。

研究團隊認為，政府應考慮以大規模填海作為復興增闢土地的動力以及長期規劃發展策略。他們建議成立一個由行政長官領導的常設決策機構，為持續土地供應制定策略性規劃，定期向公眾公佈長遠發展規劃的方案¹ 。

政府並應該考慮各種方法，把合適的郊區及市區外圍土地，改變為具良好設計的城市劃區。其中可行方法是由政府收回新界中私人擁有未被開發利用或閒置的土地的權益，公佈該等土地契約將不會於2047年期屆滿後自動獲得續期² 。 這連同改革計算補地價機制，可鼓勵發展商運用土地儲備興建房屋及作其他用途，政府也得以提早規劃跨越2047的新界土地用途。

鄒教授是房地產經濟學專家。黎教授是都市計劃專家，曾出任地政工務科發展策略組城市設計師及環保署環保主任之職。

研究團隊就香港從19世紀至2015年的填海土地供應，以及從1880年代中期至2016年填海策略規劃的制度性安排作了適時的審查，是繼1989年政府公佈赤鱲角香港國際機場計劃，其中涉及夷平附近島嶼及廣泛填海建人工島等工程後，最大型的填海發展研究報告。

研究結果確定填海是香港供應新土地最重要且最有效的方法。根據政府刊載的資料，從1950年至2017年，香港填海所得土地面積共有6,318公頃，約佔整體可用土地的百分之三十。期間人口增長近500萬人。

	填海土地面積 (公頃)	人口增長 (百萬)
1950-1969	1,044	1.741
1970-1989	2,729 (主要是新市鎮)	1.610
1990-2009	2,545 (主要是西九龍及與港口及機場發展策略相關)	1.171
2010-2017	未有提供	0.421
總體	6,318	4.943

香港在70年代香港經濟起飛，及後在80及90年代經濟持續繁榮期間，持續有大量土地供應，應付人口增長和各種需求。 1980年代初開始發展第二代新市鎮，當中沙田（包括馬鞍山）及屯門分別從填海取得約630及500公頃的土地，用於興建公、私營房屋及工業用途。其後涉及填海工程的主要發展計劃包括：

地點	填海土地面積 (公頃)	規劃及發展歷史
東涌新市鎮	106	規劃於1989年公佈，連接港口及機場發展策略 (PADS) (發展仍在施工)
將軍澳新市鎮	640	規劃於1977年展開，但最早期的計劃可見於1956年 (發展仍在施工)
紅磡灣	45	研究於1983年完成，1985年公佈有關規劃，發展工程始於1990年 (發展完成)
愛秩序灣	18	研究於1983年完成，1985年公佈有關規劃，發展工程始於1995年 (發展完成)

黎教授指出，在1997年《保護海港條例》通通過後，香港幾乎再沒有大型填海發展規劃。青洲及九龍灣（西面）兩個主要發展項目被刹停，前者預計在176公頃的填海土地上安置135,800 人，後者在300公頃的填海土地上安置285,000人。

鄒廣榮講座教授認爲，政府建立一個龐大的土地儲備尤關重要，可減低住宅價格波動，並增加人均居住面積，改善生活質素等。

他指出：「住宅價格的波動部分由聯繫匯率系統所造成，而部分則是歸咎於人們普遍認為當房屋需求上升的情況下，香港的房屋供應難以增加。可是現在改變聯繫匯率並非明智之舉，惟政府可以有計劃地建立一個龐大的土地儲備，以減低住宅價格的波動，增加人均居住面積，使土地供應更能回應房屋需求，當房屋需求增加時，讓有意購買物業的潛在買家有信心政府能增加土地的供應，以減低市場出現恐慌搶購潮的機會。」

鄒教授認爲，由政府公佈在2047年收回新界中私人擁有未被開發利用或閒置的土地的權益是可行的方法，目前主要發展商在新界擁有的土地估計達1,000公頃，連同其他私人的閒置土地，可釋放的土地潛力非常大，但政府須需同時改變現時補地價的計算模式，給予發展商更大誘因加快發展新界土地儲備。

請按此瀏覽附錄主要研究結果。

¹ 建議回應了策略發展委員會在2013年12月20日所說「長遠而言，香港需要一個增闢土地的機構，負責開闢新土地及改變土地用途」的決議。

² 按中英聯合聲明附件三第二條規定及在基本法第121條表明。特區政府批出年期跨越2047年6月30日的土地契約的憲法權力：請參考地政總署文件：http://www.landsd.gov.hk/tc/service/landpolicy.htm) 。

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